Żądania naprawienia wad mieszkania od dewelopera.
data dodania: 2017-07-10
Relacja odpowiedzialności na zasadach rękojmi za wady i odpowiedzialności na zasadach ogólnych budzi wiele kontrowersji. Chodzi o to, że za pomocą różnych instytucji prawnych uprawniony może zrealizować ten sam lub podobny cel. Przeważa pogląd, że uprawniony może w celu zaspokojenia swojego interesu może według swojego wybory korzystać z tego lub innego uprawnienia, np. kupujący w przypadku gdy kupiona rzecz jest niegodna z umową może żądać obniżenia ceny rzeczy na podstawie rękojmi i zapłaty odpowiedniej kwoty pieniężnej na zasadach ogólnych. Z uwagi na dosyć skomplikowany problem jakim jest relacja różnych reżimów odpowiedzialności sprawy tę często są przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego. W jednej z nich Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi na pytanie czy nabywca może od dewelopera żądać usunięcia wad korzystając z uprawnienia do żądania przywrócenia stanu poprzedniego.
Art. 363 § 1 k.c. stanowi, że naprawienie szkody powinno według wyboru poszkodowanego nastąpić albo przez przywrócenie stanu poprzedniego albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jest ogólny przepis odpowiedzialności odszkodowawczej i jego sens polega na tym, że w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania przez jedną stronę stosunku prawnego druga strona może żądać wykonania zobowiązania zgodnie z treścią tego stosunku prawnego (czyli w sposób należyty) albo zapłaty sumy pieniężnej odpowiadającej różnicy między wartością świadczenia jakie miało być spełnione a jakie zostało spełnione. Poszkodowany nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli byłoby to niemożliwe albo powodowałoby dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty.
Nabywca domu lub lokalu, który nabył je od dewelopera może na podstawie przepisów o rękojmi żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.).
W wyroku z dnia 25 września 2014r. wydanym w sprawie II CSK 795/13 Sąd Najwyższy rozważał czy niezależnie od uprawnienie do usunięcie wad na podstawie rękojmi tj. art. 561 § 1 k.c., nabywca lokali czy też domu może żądać od dewelopera usunięcia wad na podstawie art. 363 § 1 k.c. żądając przywrócenia stanu poprzedniego.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że po pierwsze szkoda poniesiona wskutek wady to także szkoda polegająca na zmniejszeniu wartości rzeczy.
Pod drugie Sąd Najwyższy zauważył, że na wyżej postawione pytanie udziela się różnych odpowiedzi. W orzecznictwie przyjmuje się , że możliwe jest żądanie przez nabywcę usunięcia wad na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Z kolei w doktrynie dominuje pogląd, że takiej możliwości nie ma, argumentując, że z art. 363 k.c., wynika, że przywrócenie stanu poprzedniego polega na przywróceniu stanu istniejącego przed wystąpieniem zdarzenia wywołującego szkodę, a w wypadku dostarczenia towarów z wadami, stan zgodny z umową nigdy nie istniał. Nie ma więc możliwości przywrócenia stanu poprzedniego będącego stanem takim jaki powinien istnieć gdyby zobowiązanie zostało wykonane należycie, bo taki stan nigdy nie istniał. Dodatkowo doktryna swoje stanowisko uzasadnia w ten sposób, że skorzystanie z uprawnienia z art. 363 § 1 k.c. do żądania przywrócenia stanu poprzednie wyklucza żądania zapłaty sumy pieniężnej co jest niekorzystne dla poszkodowanego. Dopuszczenie możliwości korzystanie z roszczeń z art. 363 § 1 k.c. zdaniem doktryny prowadzi do zatarcia różnic między odpowiedzialnością na zasadzie rękojmi a odpowiedzialnością na zasadach ogólnych.
Po rozważeniu tych dwóch stanowisk w wyżej wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że argumenty przeciwko stosowaniu art. 363 § 1 k.c. jako podstawy żądania usunięcia wad są nieprzekonywujące. Sąd Najwyższy uznał również, że samo brzmienie tego przepisu nie uzasadnia stanowiska, że niemożliwe jest żądanie przywrócenie stanu poprzedniego wraz z uzupełniającym żądaniem odszkodowania poprzez zapłatę sumy pieniężnej.
To co zdecydowało o przyjęciu jako słusznego takiego zapatrywania to po pierwsze ogólna konstatacja, że usytuowanie art. 363 § 1 k.c. w części ogólnej zobowiązań wskazuje, że przepis ten dotyczy kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej a jego celem jest generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zdaniem Sądu Najwyższego brak jest podstaw do przyjęcie naprawienie szkody przez przywrócenie stanu poprzedniego miałoby być wyłączone w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy. Trafnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na istotną kwestię, że uprawnienia z rękojmi, jako niezależne od winy sprzedawcy, służą wzmocnieniu pozycji kupującego. Rękojmie zatem w żadnym razie nie osłabia czy też ogranicza uprawnień ogólnych pokrzywdzonego przez nienależyte wykonanie zobowiązania. Wreszcie SN uznał, iż przysługujące nabywcy odrębnej własności lokalu kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi sprzedanego lokalu obejmują zarówno restytucję naturalną (przywrócenie stanu poprzedniego) polegającą na usunięciu wad, jak i odszkodowanie pieniężne.
Czyli trzeba pamiętać, że jaki nabywcy przysługują nam wobec dewelopera roszczenia na obydwu podstawach prawnych tj. na podstawie przepisów o rękojmi i na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Trzeba też jednak pamiętać o zasadniczej różnicy między tymi dwoma reżimami odpowiedzialności, jaką jest kwestia zawinienie nieistotna przy odpowiedzialności na podstawie rękojmi i będąca przesłanką odpowiedzialności na zasadach ogólnych.
Nabywca domu lub lokalu, który nabył je od dewelopera może na podstawie przepisów o rękojmi żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.).
W wyroku z dnia 25 września 2014r. wydanym w sprawie II CSK 795/13 Sąd Najwyższy rozważał czy niezależnie od uprawnienie do usunięcie wad na podstawie rękojmi tj. art. 561 § 1 k.c., nabywca lokali czy też domu może żądać od dewelopera usunięcia wad na podstawie art. 363 § 1 k.c. żądając przywrócenia stanu poprzedniego.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że po pierwsze szkoda poniesiona wskutek wady to także szkoda polegająca na zmniejszeniu wartości rzeczy.
Pod drugie Sąd Najwyższy zauważył, że na wyżej postawione pytanie udziela się różnych odpowiedzi. W orzecznictwie przyjmuje się , że możliwe jest żądanie przez nabywcę usunięcia wad na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej. Z kolei w doktrynie dominuje pogląd, że takiej możliwości nie ma, argumentując, że z art. 363 k.c., wynika, że przywrócenie stanu poprzedniego polega na przywróceniu stanu istniejącego przed wystąpieniem zdarzenia wywołującego szkodę, a w wypadku dostarczenia towarów z wadami, stan zgodny z umową nigdy nie istniał. Nie ma więc możliwości przywrócenia stanu poprzedniego będącego stanem takim jaki powinien istnieć gdyby zobowiązanie zostało wykonane należycie, bo taki stan nigdy nie istniał. Dodatkowo doktryna swoje stanowisko uzasadnia w ten sposób, że skorzystanie z uprawnienia z art. 363 § 1 k.c. do żądania przywrócenia stanu poprzednie wyklucza żądania zapłaty sumy pieniężnej co jest niekorzystne dla poszkodowanego. Dopuszczenie możliwości korzystanie z roszczeń z art. 363 § 1 k.c. zdaniem doktryny prowadzi do zatarcia różnic między odpowiedzialnością na zasadzie rękojmi a odpowiedzialnością na zasadach ogólnych.
Po rozważeniu tych dwóch stanowisk w wyżej wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że argumenty przeciwko stosowaniu art. 363 § 1 k.c. jako podstawy żądania usunięcia wad są nieprzekonywujące. Sąd Najwyższy uznał również, że samo brzmienie tego przepisu nie uzasadnia stanowiska, że niemożliwe jest żądanie przywrócenie stanu poprzedniego wraz z uzupełniającym żądaniem odszkodowania poprzez zapłatę sumy pieniężnej.
To co zdecydowało o przyjęciu jako słusznego takiego zapatrywania to po pierwsze ogólna konstatacja, że usytuowanie art. 363 § 1 k.c. w części ogólnej zobowiązań wskazuje, że przepis ten dotyczy kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej a jego celem jest generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zdaniem Sądu Najwyższego brak jest podstaw do przyjęcie naprawienie szkody przez przywrócenie stanu poprzedniego miałoby być wyłączone w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy. Trafnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na istotną kwestię, że uprawnienia z rękojmi, jako niezależne od winy sprzedawcy, służą wzmocnieniu pozycji kupującego. Rękojmie zatem w żadnym razie nie osłabia czy też ogranicza uprawnień ogólnych pokrzywdzonego przez nienależyte wykonanie zobowiązania. Wreszcie SN uznał, iż przysługujące nabywcy odrębnej własności lokalu kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi sprzedanego lokalu obejmują zarówno restytucję naturalną (przywrócenie stanu poprzedniego) polegającą na usunięciu wad, jak i odszkodowanie pieniężne.
Czyli trzeba pamiętać, że jaki nabywcy przysługują nam wobec dewelopera roszczenia na obydwu podstawach prawnych tj. na podstawie przepisów o rękojmi i na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej. Trzeba też jednak pamiętać o zasadniczej różnicy między tymi dwoma reżimami odpowiedzialności, jaką jest kwestia zawinienie nieistotna przy odpowiedzialności na podstawie rękojmi i będąca przesłanką odpowiedzialności na zasadach ogólnych.