Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony.
data dodania: 2016-01-13
Z umowami terminowymi, czyli takimi umowami, które łączą strony przez jakiś czas (oznaczony albo nieoznaczony), w ciągu którego strony takich umów są wzajemnie zobowiązane do świadczenia, wiąże się problem polegający na tym, że dla jednej ze stron ta umowa przestaje mieć sens gospodarczy a obowiązujące przepisy wyłączają możliwość „wycofania” się przez stronę z takiej umowy. Jednym z przykładów takiej umowy jest umowa dzierżawy zawarta na czas określony.
Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten zgodnie z art. 694 k.c. stosuje się do umów dzierżawy, co oznacza, że również umowę dzierżawy zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w tej umowie.
Oznacza to tym samym, że w razie braku określenia przez strony umowy dzierżawy wypadków, których zaistnienie będzie upoważniały strony lub jedną ze stron do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jej wypowiedzenie będzie niemożliwe.
Wyłączenie możliwości dowolnego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony wynika z gospodarczych funkcji umowy dzierżawy, czyli celów, z powodu których strony zawierają umowę dzierżawy. Dzierżawa wiąże się bowiem z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy, czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność stabilizacji tej sytuacji, ponieważ dzierżawca musi mieć gwarancję, że w przychodach z przedmiotu dzierżawy uzyska zwrot zainwestowanych środków i godziwy zysk.
Takie gospodarcze cechy stosunku dzierżawy są wskazywane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wyjaśnia , że: „Taka umowa pozwala stronom podejmować działania w zaufaniu, że wynikające z niej prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie, co stwarza im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów osobistych lub gospodarczych. Przykładowo, najemca ma zapewnioną ochronę zaspokajania przez wskazany w umowie okres swoich potrzeb mieszkaniowych lub wydzierżawiający zapewnia sobie stałe dochody z nieruchomości przez z góry ustalony w umowie czas.” (tak: Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 21 grudnia 2007r. w sprawie sygn. akt III CZP 74/07).
Orzeczenie powyższe zapadło przed zmianą przed zmianą art. 673 k.c. (znowelizowanego ustawą z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego), ale dobrze tłumaczy ono gospodarczy sens umowy dzierżawy zawartej an czas oznaczany.
Wprowadzając możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy (i najmu) zawartej na czas oznaczony (w wypadkach określonych w umowie), ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku umowy.
W praktyce spowodowało to, że strony umowy powszechnie wprowadzają do umowy klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony.
Art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje na czym ma polegać określenie „wypadków'' upoważniających strony lub stronę do wypowiedzenia umowy. Przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie, czyli o wskazanie zdarzeń, faktów. Niewystarczające jest zatem ograniczenie się do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony. Takie sformułowanie nie zawiera bowiem przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy.
Uznaje się jednak, że postanowienie umowne przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy z „ważnych przyczyn” spełnia wymóg określenia wypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy (uchwała SN z 21.11.2006 r.,III CZP 92/2006).
Wypowiedzenie z art. 673 k.c. jest oświadczeniem woli kształtującym prawo (czynność prawna jednostronna, powodująca wygaśnięcie stosunku najmu). Prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy przysługuje każdej stronie.
Oznacza to tym samym, że w razie braku określenia przez strony umowy dzierżawy wypadków, których zaistnienie będzie upoważniały strony lub jedną ze stron do wypowiedzenia umowy dzierżawy, jej wypowiedzenie będzie niemożliwe.
Wyłączenie możliwości dowolnego rozwiązania umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony wynika z gospodarczych funkcji umowy dzierżawy, czyli celów, z powodu których strony zawierają umowę dzierżawy. Dzierżawa wiąże się bowiem z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy, czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność stabilizacji tej sytuacji, ponieważ dzierżawca musi mieć gwarancję, że w przychodach z przedmiotu dzierżawy uzyska zwrot zainwestowanych środków i godziwy zysk.
Takie gospodarcze cechy stosunku dzierżawy są wskazywane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wyjaśnia , że: „Taka umowa pozwala stronom podejmować działania w zaufaniu, że wynikające z niej prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie, co stwarza im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów osobistych lub gospodarczych. Przykładowo, najemca ma zapewnioną ochronę zaspokajania przez wskazany w umowie okres swoich potrzeb mieszkaniowych lub wydzierżawiający zapewnia sobie stałe dochody z nieruchomości przez z góry ustalony w umowie czas.” (tak: Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 21 grudnia 2007r. w sprawie sygn. akt III CZP 74/07).
Orzeczenie powyższe zapadło przed zmianą przed zmianą art. 673 k.c. (znowelizowanego ustawą z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego), ale dobrze tłumaczy ono gospodarczy sens umowy dzierżawy zawartej an czas oznaczany.
Wprowadzając możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy (i najmu) zawartej na czas oznaczony (w wypadkach określonych w umowie), ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku umowy.
W praktyce spowodowało to, że strony umowy powszechnie wprowadzają do umowy klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony.
Art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje na czym ma polegać określenie „wypadków'' upoważniających strony lub stronę do wypowiedzenia umowy. Przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie, czyli o wskazanie zdarzeń, faktów. Niewystarczające jest zatem ograniczenie się do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony. Takie sformułowanie nie zawiera bowiem przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy.
Uznaje się jednak, że postanowienie umowne przewidujące możliwość wypowiedzenia umowy z „ważnych przyczyn” spełnia wymóg określenia wypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy (uchwała SN z 21.11.2006 r.,III CZP 92/2006).
Wypowiedzenie z art. 673 k.c. jest oświadczeniem woli kształtującym prawo (czynność prawna jednostronna, powodująca wygaśnięcie stosunku najmu). Prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy przysługuje każdej stronie.