Wstąpienie w stosunek najmu w razie zbycia przedmiotu najmu.
data dodania: 2016-03-19
Mimo że z umowy najmu powstaje stosunek zobowiązaniowy tylko między oznaczonymi osobami (wynajmującym i najemcą) w wypadku zbycia rzeczy najętej lub obciążenia jej prawem rzeczowym uniemożliwiającym wynajmującemu wykonanie zobowiązań z najmu, np. użytkowanie, stosunek najmu, lecz nabywca wstępuje na miejsce zbywcy. W ten sposób prawa najemcy nabierają charakteru zbliżonego do praw rzeczowych. Stają się bowiem one skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi rzeczy najętej.
Opisaną sytuację reguluje art. 678 kodeksu cywilnego. Przejście praw i obowiązków z umowy najmu na nabywcę uzasadnione jest w tych przypadkach tym, że nabywca powinien się liczyć z istnieniem umowy najmu. Może się bowiem o tym dowiedzieć z księgi wieczystej albo z faktu, że inna osoba niż zbywca ma rzecz w swoim dzierżeniu.
Wejście nabywcy w miejsce wynajmującego lub wydzierżawiającego w razie zbycie przedmiotu najmu (dzierżawy) nie jest uzależnione od spełnienia żadnych dodatkowych przesłanek. Jedyną jest (uznając ją w ogóle za przesłankę) zbycie przedmiotu najmu lub dzierżawy. Może to być zbycie odpłatne lub nieodpłatne, jak też nabycie w drodze licytacji (art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego).
Przepis ten ma zastosowanie do nabycia pochodnego. Nie ma on zastosowania do nabycie pierwotnego, przy którym nie ma i nie może być zbywcy, gdyż prawa nabywającego rzecz w sposób pierwotny powstają niezależnie od praw poprzednika.
Dla zastosowania tego przepisu nie ma znaczenia okoliczność, czy nabywca wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu, a najemca o zbyciu rzeczy przez wynajmującego.
Art. 678 k.c. stosuje się się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu lub dzierżawy.
Nabywca uzyskuje status wynajmującego dopiero z chwilą nabycia i wynikające ze stosunku najmu prawa i obowiązki odnoszą się do niego w zasadzie dopiero po nabyciu rzeczy. Nabywcę jednak obciążają obowiązki z art. 662 kodeksu cywilnego, czyli zobowiązanie do utrzymanie rzeczy oddanej w najem w staniu nadającym się do umówionego użytku, powstałe nawet przed nabyciem, jeśli zbywca ich nie wykonał. Nabywce odpowiada też z tytułu rękojmi za wady rzeczy, które pojawiły się jeszcze przed jej nabyciem. Uznaje się, że do nabywcy ma zastosowanie art. 676 kodeksu cywilnego, chociażby ulepszenia dokonano przed nabyciem rzeczy. Nabywcy przysługują uprawnienia wynajmującego przewidziane w art. 667 (możliwość wypowiedzenia umowy najmu w razie czynienie w rzeczy oddanej w najem zamian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy), art. 668 (możliwość żądanie od podnajemcy używania rzeczy zgodnie z umową najmu), art.670 (ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy na zabezpieczenie czynszu i świadczeń dodatkowych), art.671 (możliwość sprzeciwienia się usunięcia rzeczy obciążonych zastawem i ich zatrzymania) nawet wówczas, gdy stan uzasadniający te uprawnienia rozpoczął się jeszcze przed nabyciem przez niego rzeczy.
Czynsz należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu. Jednakże czynsz zaległy należy się nadal zbywcy, i dlatego uznaje się, że prawo wypowiedzenia przewidziane w art. 672 kodeksu cywilnego przysługuje nabywcy tylko z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za czas od chwili zbycia.
Uznaje się, że do chwili powzięcia przez najemcę wiadomości o zbyciu przedmiotu najmu może on skutecznie dokonać zapłaty czynszu do rąk poprzedniego wynajmującego i taka zapłata jest skuteczna wobec nabywcy. Z chwilą gdy najemca dowie się o zbyciu przedmiotu najmu powinien czynsz płacić nabywcy.
Na nabywcę nie przechodzi obowiązek zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem (art. 663 kodeksu cywilnego). Nabywca nie jest odpowiedzialny wobec najemcy za szkody spowodowane tym, że rzecz najęta wymagała napraw w okresie do nabycia przedmiotu najmu.
Na nabywcę nie przechodzą też roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.
Dla najemcy zbycie przedmiotu najmu ma jedną istotną konsekwencję. Otóż nabywca może wypowiedzieć najem w terminie ustawowym, choćby umowa była zawarta na czas oznaczony lub przewidywała dłuższy termin wypowiedzenia.
Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 kodeku cywilnego).
Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących (art. 81§2 kodeksu cywilnego):
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
Przez umieszczenie „jakiejkolwiek wzmianki” rozumie także datę pobrania opłaty skarbowej i potwierdzenie jej pobranie (skasowanie znaków opłaty) przez organ państwowy na dokumencie.
Wejście nabywcy w miejsce wynajmującego lub wydzierżawiającego w razie zbycie przedmiotu najmu (dzierżawy) nie jest uzależnione od spełnienia żadnych dodatkowych przesłanek. Jedyną jest (uznając ją w ogóle za przesłankę) zbycie przedmiotu najmu lub dzierżawy. Może to być zbycie odpłatne lub nieodpłatne, jak też nabycie w drodze licytacji (art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego).
Przepis ten ma zastosowanie do nabycia pochodnego. Nie ma on zastosowania do nabycie pierwotnego, przy którym nie ma i nie może być zbywcy, gdyż prawa nabywającego rzecz w sposób pierwotny powstają niezależnie od praw poprzednika.
Dla zastosowania tego przepisu nie ma znaczenia okoliczność, czy nabywca wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu, a najemca o zbyciu rzeczy przez wynajmującego.
Art. 678 k.c. stosuje się się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu lub dzierżawy.
Nabywca uzyskuje status wynajmującego dopiero z chwilą nabycia i wynikające ze stosunku najmu prawa i obowiązki odnoszą się do niego w zasadzie dopiero po nabyciu rzeczy. Nabywcę jednak obciążają obowiązki z art. 662 kodeksu cywilnego, czyli zobowiązanie do utrzymanie rzeczy oddanej w najem w staniu nadającym się do umówionego użytku, powstałe nawet przed nabyciem, jeśli zbywca ich nie wykonał. Nabywce odpowiada też z tytułu rękojmi za wady rzeczy, które pojawiły się jeszcze przed jej nabyciem. Uznaje się, że do nabywcy ma zastosowanie art. 676 kodeksu cywilnego, chociażby ulepszenia dokonano przed nabyciem rzeczy. Nabywcy przysługują uprawnienia wynajmującego przewidziane w art. 667 (możliwość wypowiedzenia umowy najmu w razie czynienie w rzeczy oddanej w najem zamian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy), art. 668 (możliwość żądanie od podnajemcy używania rzeczy zgodnie z umową najmu), art.670 (ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy na zabezpieczenie czynszu i świadczeń dodatkowych), art.671 (możliwość sprzeciwienia się usunięcia rzeczy obciążonych zastawem i ich zatrzymania) nawet wówczas, gdy stan uzasadniający te uprawnienia rozpoczął się jeszcze przed nabyciem przez niego rzeczy.
Czynsz należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu. Jednakże czynsz zaległy należy się nadal zbywcy, i dlatego uznaje się, że prawo wypowiedzenia przewidziane w art. 672 kodeksu cywilnego przysługuje nabywcy tylko z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za czas od chwili zbycia.
Uznaje się, że do chwili powzięcia przez najemcę wiadomości o zbyciu przedmiotu najmu może on skutecznie dokonać zapłaty czynszu do rąk poprzedniego wynajmującego i taka zapłata jest skuteczna wobec nabywcy. Z chwilą gdy najemca dowie się o zbyciu przedmiotu najmu powinien czynsz płacić nabywcy.
Na nabywcę nie przechodzi obowiązek zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem (art. 663 kodeksu cywilnego). Nabywca nie jest odpowiedzialny wobec najemcy za szkody spowodowane tym, że rzecz najęta wymagała napraw w okresie do nabycia przedmiotu najmu.
Na nabywcę nie przechodzą też roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.
Dla najemcy zbycie przedmiotu najmu ma jedną istotną konsekwencję. Otóż nabywca może wypowiedzieć najem w terminie ustawowym, choćby umowa była zawarta na czas oznaczony lub przewidywała dłuższy termin wypowiedzenia.
Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 kodeku cywilnego).
Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących (art. 81§2 kodeksu cywilnego):
1) w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
2) w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
Przez umieszczenie „jakiejkolwiek wzmianki” rozumie także datę pobrania opłaty skarbowej i potwierdzenie jej pobranie (skasowanie znaków opłaty) przez organ państwowy na dokumencie.