Istota problemu sprowadza się do odpowiedzi na pytanie czy art. 433 kodeksu cywilnego ma zastosowanie do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu niżej położonego z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji? A ściśle w jaki sposób należy rozumieć użyty w przepisie zwrot „wylanie”?

Zgodnie z art. 433 kodeksu cywilnego, za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Można twierdzić, że użyte w art. 433 kodeksu cywilnego określenie "wylanie" należy rozumieć nie tylko wypłynięcie cieczy na zewnątrz budynku, ale także zalanie innego pomieszczenia w obrębie tego samego budynku, zarówno na tej samej, jak i niższej kondygnacji. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia wzgląd na zmianę funkcji art. 433 kodeksu cywilnego.

Zwraca się uwagę, że pierwotny cel tego przepisu, jakim była ochrona przechodniów, stracił obecnie na znaczeniu i przepis ten powinien mieć zastosowanie do nowych zagrożeń, w tym zwłaszcza wynikających z używania nowoczesnych urządzeń i instalacji. Na ryzyko z tych nowych urządzeń i instalacji narażeni są przede wszystkim sąsiedzi osoby zajmującej pomieszczenie, a nie osoby znajdujące się poza budynkiem. Zwraca się również uwagę na fakt uzyskiwania korzyści przez osoby zajmujące pomieszczenie wyposażone w instalację wodną, kanalizacyjną, czy urządzenia korzystające z wody. Uzasadnia to oparcie odpowiedzialności osób uzyskujących korzyści za szkody spowodowane w następstwie odnoszenia tych korzyści. Wskazuje się również na brak racjonalności w odróżnieniu sytuacji, w których woda "wylewa się" na zewnątrz pomieszczenia, a następnie dostaje się do innego pomieszczenia, od sytuacji, w których "przelewa się" wewnątrz budynku przez ściany wewnętrzne czy posadzkę. I wreszcie wskazuje się na praktyczne ułatwienia w uzyskaniu naprawienia szkody w ramach odpowiedzialności na zasadzie ryzyka w porównaniu z zasadą winy.

Z kolei za przyjęciem, że korzystający z pomieszczenia z którego doszło do wylania odpowiada na zasadach ogólnych (art. 415 kodeksu cywilnego) przemawia to, że art. 433 kodeksu cywilnego zawiera rozwiązanie szczególne w stosunku do ogólnej zasady odpowiedzialności deliktowej i jak każdy wyjątek nie powinien być rozumiany w sposób rozszerzający. Wskazuje się również, że funkcją tego przepisu jest naprawienie szkód spowodowanych wylewaniem nieczystości na ulicę. Zauważa się, że zajmowanie lokalu nie stanowi obecnie szczególnej korzyści, która uzasadniałaby zaostrzenie odpowiedzialności lokatora oraz że w wypadku przelania się wody do innego lokalu nie występują istotne przeszkody w ustaleniu sprawcy i wykazaniu jego winy. Zwraca się też uwagę, że stosowanie do wypadków zalania innego pomieszczenie w tym samym budynku art. 433 kodeksu cywilnego nie jest uzasadnione, bo inna jest sytuacja poszkodowanego przez wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie czegoś na zewnątrz budynku. W tych wypadkach chodzi o zdarzenie nagłe i niespodziewane, co może dla poszkodowanego rodzić trudności w ustaleniu sprawcy szkody. Ta trudność z reguły nie występuje w wypadku zalania innego lokalu w tym samym budynku.

Kwestia zasady odpowiedzialności za zalanie lokalu z innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku kilkakrotnie była rozważana przez Sąd Najwyższy, który niemal jednolicie opowiada się za stanowiskiem, że odpowiedzialność ta jest oparta na zasadzie winy i nie ma do niej zastosowania art. 433 kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy zwraca uwagę, że pojęcia "wylanie" należy raczej rozumieć jako przelanie się wody lub innej cieczy na zewnątrz, poza obręb budynku. Również historyczna wykładnia prowadzi do wniosku, że przepis ten, miał na celu ochronę osób i rzeczy znajdujących się na zewnątrz budynku przed szkodą, jaką mogły wyrządzić spadające przedmioty lub wylewające się ciecze. Z kolej gdy przyjąć, że do odpowiedzialności za zalanie pomieszczenia ma zastosowanie art. 433 kodeksu cywilnego prowadziłoby do nadmiernego rygoryzmu wobec osób zajmujący pomieszczenie i obciążenia ich odpowiedzialnością za zdarzenia, które mogą pozostawać poza zakresem ich kontroli. Uznanie, że art. 433 kodeksu cywilnego obejmuje także wypadek wyrządzenia szkody przez przelanie się wody czy innej cieczy pomiędzy kondygnacjami wewnątrz budynku, wymagałoby dokonania wykładni rozszerzającej, czego nie uzasadnia potrzeba wzmożonej ochrony osób zamieszkałych w tym samym budynku.

Dlatego też uznać należy art. 433 kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji i niestety w razie zalania pomieszczenia sprawcy trzeba udowodnić winę.