Ulepszenia wynajętej rzeczy.
data dodania: 2017-03-18
W trakcie trwania umowy najmu najemca często dokonuje ulepszeń wynajętej rzeczy. Przez dokonanie tych inwestycji wzrasta wartość wynajętej rzeczy. Po zakończeniu najmu wynajmujący i najemca dokonuję rozliczeń tych ulepszeń. Jeżeli sposobu dokonania ulepszeń nie uregulowały w umowie najmu zastosowanie będzie miał art. 676 kodeksu cywilnego a w przypadkach najmu lokalu mieszkalnego art. 6d i art. 6e ust. 2 ustawy o ochronie prawa lokatorów.
Zgodnie z art. 676 k.c. jeżeli najemca ulepszył wynajmowaną rzecz to wynajmujący może według swojego wyboru zatrzymać ulepszenia w zamian za zapłatę najemcy ich wartości albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Co należy rozumieć przez ulepszenie rzeczy najętej? W rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami są nakłady poniesione przez najemcę na wynajmowaną rzecz, które w chwili wydani rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość. Nie są takimi nakładami drobne nakłady na rzecz wynajmowaną, które obciążają najemcę oraz nakłady konieczne obciążające najemcę. Co jest jasne ulepszenia muszą być wykonana w okresie trwania najmu.
Art. 676 k.c. ma charakter dyspozytywny i umowie najmu strony mogą inaczej postanowić co do sposobu rozliczenia po wygaśnięciu stosunku najmu ulepszeń dokonanych przez najemcę, np. postanowić, że po wygaśnięciu najmu nakłady dokonane przez najemcę przypadną wynajmującemu albo, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę bez względu na ich charakter (a więc bez względy na to czy są to ulepszenia w rozumieniu art. 676 k.c. czy drobne nakłady albo nakłady konieczne) zostanie zwrócona najemcy. W praktyce często strony stosują postanowienia umowne według których najemca rezygnuje ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co ma zastosowania zwłaszcza wówczas gdy czynsz jest niższy od obowiązujących stawek rynkowych.
Jeżeli w umowie najmu strony nie postanowiły inaczej po wygaśnięciu stosunku najmu w razie dokonania przez najemcę ulepszeń wynajmującemu przysługuje tzw. upoważnienie przemienne (facultas alternativa)., tzn. wynajmujący może zatrzymać ulepszenia w zamian za zapłatę wynagrodzenia najemcy odpowiadającego ich wartości z chwili zwrotu albo może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, czyli usunięcia przez najemcę dokonanych przez niego ulepszeń.
Niemożliwe jest aby najemca potrącał na bieżąco z czynszu wartość poczynionych przez siebie nakładów (SN w wyroku z dnia 21.01.1971r. sygn. akt II CR 605/70). Tak strony mogą się umówić w umowie najmu.
Najemca, który ulepszył rzecz najętą nie może dochodzić zapłaty ich wartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jedyną dla niego podstawą żądania zwrotu ich wartości są przepisy normujące stosunek najmu. Roszczenia najemcy z art. 676 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 k.c., czyli wówczas gdy wynajmujący zdecyduje czy chce przywrócenia stanu poprzedniego czy zdecyduje o zatrzymaniu ulepszeń. Jeżeli wybierze tę drugą możliwość to dla najemcy powstaje roszczenia o zapłatę przez wynajmującego wartości tych nakładów. To roszczenie powstaje zawsze po zakończeniu trwania najmu, bo dopiero wówczas wynajmujący może skorzystać ze swoich uprawnień z art. 676 k.c. Oznacza to, że w czasie trwania najmu najemca nie może skutecznie żądać od wynajmującego zwrotu poczynionych ulepszeń.
Szczególnie uregulowane zostały ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanym lokalu. To szczególne uregulowanie zawiera art. 6d i art. 6e ust. 2 ustawy o ochronie prawa lokatorów. Zgodnie z tym uregulowaniem najemca może wprowadzić w lokalu mieszkalnym ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu trwania najmu wynajmujący może : (i) żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d, czyli bez zgody wynajmującego i w sposób określony w pisemnej umowie, i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo (ii) może ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Co należy rozumieć przez ulepszenie rzeczy najętej? W rozumieniu art. 676 k.c. ulepszeniami są nakłady poniesione przez najemcę na wynajmowaną rzecz, które w chwili wydani rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość. Nie są takimi nakładami drobne nakłady na rzecz wynajmowaną, które obciążają najemcę oraz nakłady konieczne obciążające najemcę. Co jest jasne ulepszenia muszą być wykonana w okresie trwania najmu.
Art. 676 k.c. ma charakter dyspozytywny i umowie najmu strony mogą inaczej postanowić co do sposobu rozliczenia po wygaśnięciu stosunku najmu ulepszeń dokonanych przez najemcę, np. postanowić, że po wygaśnięciu najmu nakłady dokonane przez najemcę przypadną wynajmującemu albo, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę bez względu na ich charakter (a więc bez względy na to czy są to ulepszenia w rozumieniu art. 676 k.c. czy drobne nakłady albo nakłady konieczne) zostanie zwrócona najemcy. W praktyce często strony stosują postanowienia umowne według których najemca rezygnuje ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co ma zastosowania zwłaszcza wówczas gdy czynsz jest niższy od obowiązujących stawek rynkowych.
Jeżeli w umowie najmu strony nie postanowiły inaczej po wygaśnięciu stosunku najmu w razie dokonania przez najemcę ulepszeń wynajmującemu przysługuje tzw. upoważnienie przemienne (facultas alternativa)., tzn. wynajmujący może zatrzymać ulepszenia w zamian za zapłatę wynagrodzenia najemcy odpowiadającego ich wartości z chwili zwrotu albo może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, czyli usunięcia przez najemcę dokonanych przez niego ulepszeń.
Niemożliwe jest aby najemca potrącał na bieżąco z czynszu wartość poczynionych przez siebie nakładów (SN w wyroku z dnia 21.01.1971r. sygn. akt II CR 605/70). Tak strony mogą się umówić w umowie najmu.
Najemca, który ulepszył rzecz najętą nie może dochodzić zapłaty ich wartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jedyną dla niego podstawą żądania zwrotu ich wartości są przepisy normujące stosunek najmu. Roszczenia najemcy z art. 676 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 k.c., czyli wówczas gdy wynajmujący zdecyduje czy chce przywrócenia stanu poprzedniego czy zdecyduje o zatrzymaniu ulepszeń. Jeżeli wybierze tę drugą możliwość to dla najemcy powstaje roszczenia o zapłatę przez wynajmującego wartości tych nakładów. To roszczenie powstaje zawsze po zakończeniu trwania najmu, bo dopiero wówczas wynajmujący może skorzystać ze swoich uprawnień z art. 676 k.c. Oznacza to, że w czasie trwania najmu najemca nie może skutecznie żądać od wynajmującego zwrotu poczynionych ulepszeń.
Szczególnie uregulowane zostały ulepszenia dokonane przez najemcę w wynajmowanym lokalu. To szczególne uregulowanie zawiera art. 6d i art. 6e ust. 2 ustawy o ochronie prawa lokatorów. Zgodnie z tym uregulowaniem najemca może wprowadzić w lokalu mieszkalnym ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Po zakończeniu trwania najmu wynajmujący może : (i) żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d, czyli bez zgody wynajmującego i w sposób określony w pisemnej umowie, i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo (ii) może ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.