Umowa zawarta bez udziału pośrednika a prowizja dla tego pośrednika.

Umowy różnego rodzaju pośrednictwa, w których pośrednik zobowiązuje się do podejmowania starań w celu doprowadzenia do zawarcia umowy dla swojego klienta za zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego liczonego od wartości tej umowy czy też mówiąc ogólnie wynagrodzenia wypłacanego za osiągnięcie określonego rezultatu, są zawierane powszechnie. Zdarza się, że na tle wykonania takich umów dochodzi do sporów w rozliczeniu wynagrodzenia pośrednika w sytuacjach zlecona do wykonania pośrednikowi czynność zostanie osiągnięte bez żadnego udziału pośrednika. Pośrednik utrzymuje wówczas, że wynagrodzenia mu się należy, bo podjął działania w celu osiągnięcia zamierzonego przez strony skutku, zaś zlecający twierdzi, że takie wynagrodzenie pośrednikowi się nie należy, bo zamierzona czynność została osiągnięta bez udziału pośrednika.

Jednym z najczęściej spotykanym przykładem takich umów jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Najczęściej jest ona tak skonstruowana, że wynagrodzenie prowizyjne za znalezienie kupca i sprzedanie mu nieruchomości należy się pośrednikowi od wszystkich umów jakie sprzedawca (zlecający) zawrze, czyli bez względu na to czy osobą kupującą będzie sobą znalezione przez pośrednika czy inna osoba, która sama zgłosiła się do sprzedawcy (zlecającego). Te tzw. klauzule wyłączności zwykle przewidują również, że prowizja jest należna nie tyko w przypadku zawarcia przez zlecającego umowy sprzedaży nieruchomości o skutku zobowiązująco - rozporządzającym, ale również w przypadku zawarcia takich umów jak : umowy przedwstępnej, umowy warunkowej, zobowiązującej, itd.

Jeżeli umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawiera taką klauzulę wyłączności to pojawia się pytanie czy taka klauzula nie jest przypadkiem nieważna jako sprzeczna z naturą umowy w obrocie nieruchomościami (art. 58 § 3 w zw. z art. 353 (1) kodeksu cywilnego). W czym należałoby upatrywać przyczyn takiej nieważności? W tym mianowicie, że nieważne jest zobowiązania do zapłaty zlecającego na rzecz pośrednika, jeżeli do zawarcia umowy doszło bez żadnego udziału pośrednika w tych sytuacjach gdy z ofertą nabycia nieruchomości do zlecającego zgłosiła się osoba niewskazane przez pośrednika, z którym zlecający zawarł umowę pośrednictwa ani nie wskazana przez żadnego innego pośrednika. To ostatnie zastrzeżenie, aby nabywcą była osoba niewskazana przez żadnego pośrednika ma istotne znaczenie, bo klauzula wyłączności może być interpretowana jako zobowiązanie się zlecającego do tego, że nie będzie on korzystał z usług innego pośrednika. Dla uproszczenia sprawy przyjmijmy, że rozważania ograniczone są do takiej właśnie sytuacji.

A co z kolei przemawia za wnioskiem, że taka klauzula wyłączności jest sprzeczna z naturą umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Argument za takim wnioskiem jest następujący : skoro zlecający zawarł umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i nie korzysta z usług innych pośredników, a ofertę nabycia nieruchomości złoży mu osoba niewskazana przez pośrednika, z którym zawarł umowę, to z jakiej racji miałby zapłacić temu pośrednikowi wynagrodzenie prowizyjne skoro w żaden sposób nie przyczynił się on do znalezienia tego nabywcy. Poza tym można twierdzić, że tego rodzaju ograniczenie w zbywaniu nieruchomości (zobowiązanie zlecającego, że zawrze umowę tylko z osobą wskazaną przez pośrednika jest ograniczeniem w zbywaniu nieruchomości) ogranicza prawo zlecającego jako właściciela do zbycia nieruchomości.

No ale ponieważ jak to w prawie bywa zawsze można znaleźć kontrargument. Jaki on byłby? Mianowicie pośrednik może twierdzić, że klauzula wyłączności (tzn. o przykładowej treści zaprezentowanej powyżej) nie jest sprzecza z naturą umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, bo przecież on jako pośrednik z chwilą zawarcia umowy podejmuje czynności w celi znalezienia kupca, czyli inwestuje swoje zasoby, i tylko kwestią czasu jest znalezienie przez niego kupca, a te poniesione przez niego koszty zostaną przecież pokryte z otrzymanego wynagrodzenia prowizyjnego. Jeżeli przyjmie się zaś, że taka klauzula wyłączności jest nieważna to oznaczać będzie to tyle, że pośrednik musi ponieść ryzyko tego, że nie otrzyma zwrotu poniesionych kosztów.

Która z tych osób ma rację? Pytanie otwarte.