Zasiedzenie własności nieruchomości przez współwłaściciela.
data dodania: 2016-03-07
Czy zasiedzenie pełnego prawa własności przez współwłaściciela nieruchomości (i również ruchomości) jest możliwe? Odpowiedź jest twierdząca. Wyjaśnić należy, że mówiąc o zasiedzeniu pełnego prawa własności przez współwłaściciela chodzi o zasiedzenie idealnych udziałów we współwłasności pozostałych współwłaścicieli. Te ”zasiedzone” udziały razem z ”posiadanym” już udziałem we współwłasności dają pełne prawo własności dotychczasowemu współwłaścicielowi. O pewnych trudnościach związanych z zasiedzeniem udziału idealnego, w tym o tym jakie warunki powinno spełniać posiadanie prowadzące do zasiedzenia udziału we współwłasności poniżej.
Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że przez posiadanie samoistne nieruchomości przez określony czas i upływ tego czasu niewłaściciel staje się jej właścicielem. Dla wyjaśnienia zauważyć należy, że powyższe zdanie jest uproszczeniem bo ”zasiedzieć” można też inne prawa niż własność, np. użytkowanie wieczyste, służebność, udział we współwłasności.
Możliwe jest również zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości udziału idealnego innego ze współwłaścicieli. W przypadku zasiedzenia udziałów „w całości” wszystkich pozostałych udziałów idealnych we współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości.
Zasiedzenie udziału innego współwłaścicieli nie jest jednak proste, tzn. mówiąc kolokwialnie łatwiej jest zasiedzieć nieruchomość niebędąc jej współwłaścicielem niż zasiedzieć udział we współwłasności prowadzący do nabycia prawa własności tej nieruchomości w całości będąc współwłaścicielem nieruchomości. Jest tak dlatego, że współwłaściciel posiadając nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności wykonuje w stosunku do tej nieruchomości swoje uprawnienia właścicielskie a pozostali współwłaściciele nadal pozostają samoistnymi posiadaczami nieruchomości. Np. w przypadku zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości do użytkowania każdy współwłaściciel pozostaje nadal samoistnym posiadaczem całości tej nieruchomości oraz posiadaczem zależnym prawa użytkowania określonej części fizycznej.
Wyjaśnia się (SN w post. z 20.09.2012r. IV CSK 1171/12), że posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest posiadaniem właścicielskim i samoistnym i stanowi realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem. Wynika to z jedności przedmiotu współwłasności i jego niepodzielności.
Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień (czyli w zakresie tego drugiego współwłaściciela).
Jak w takim razie może dojść do zasiedzenia udziału we współwłasności innego współwłaściciela? Chodzi o to aby współwłaściciel w sposób jawny dla otoczenia, w tym dla pozostałych współwłaścicieli, zmienił kwalifikację swojego posiadania, czyli dał wyraz temu, że od tej chwili posiada nieruchomość tak jakby był jej wyłącznym właścicielem. Mówiąc bardziej konkretnie chodzi o to, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 kodeksu cywilnego, czyli że wykonuje władztwo nad rzeczą ponad swoje uprawnienia wynikające z bycie współwłaścicielem. Jak już wyżej wspomniano skuteczność takiej zmiany wymaga, aby współwłaściciel uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla współwłaściciela i otoczenia.
Składając wniosek o zasiedzenie idealnego udziału innego współwłaściciela należy powołać (i udowodnić rzecz jasna) konkretne fakty potwierdzające rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków drugiego współwłaściciela skarżącego. Z faktów tych powinno wynikać, że ten współwłaściciel co najmniej mógł dostrzec tę zmianę.
Dlaczego tak jest i współwłaścicielowi stawia się surowsze wymagania niż niewłaścicielowi?
Wynika to z potrzeby ochrony pozostałych współwłaścicieli. Gdyby nie te surowe wymaganie współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości nieruchomości mógłby łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, na to, że od jakiegoś czasy to on wyłączenie posiada rzecz.
Możliwe jest również zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości udziału idealnego innego ze współwłaścicieli. W przypadku zasiedzenia udziałów „w całości” wszystkich pozostałych udziałów idealnych we współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości.
Zasiedzenie udziału innego współwłaścicieli nie jest jednak proste, tzn. mówiąc kolokwialnie łatwiej jest zasiedzieć nieruchomość niebędąc jej współwłaścicielem niż zasiedzieć udział we współwłasności prowadzący do nabycia prawa własności tej nieruchomości w całości będąc współwłaścicielem nieruchomości. Jest tak dlatego, że współwłaściciel posiadając nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności wykonuje w stosunku do tej nieruchomości swoje uprawnienia właścicielskie a pozostali współwłaściciele nadal pozostają samoistnymi posiadaczami nieruchomości. Np. w przypadku zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości do użytkowania każdy współwłaściciel pozostaje nadal samoistnym posiadaczem całości tej nieruchomości oraz posiadaczem zależnym prawa użytkowania określonej części fizycznej.
Wyjaśnia się (SN w post. z 20.09.2012r. IV CSK 1171/12), że posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest posiadaniem właścicielskim i samoistnym i stanowi realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem. Wynika to z jedności przedmiotu współwłasności i jego niepodzielności.
Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień (czyli w zakresie tego drugiego współwłaściciela).
Jak w takim razie może dojść do zasiedzenia udziału we współwłasności innego współwłaściciela? Chodzi o to aby współwłaściciel w sposób jawny dla otoczenia, w tym dla pozostałych współwłaścicieli, zmienił kwalifikację swojego posiadania, czyli dał wyraz temu, że od tej chwili posiada nieruchomość tak jakby był jej wyłącznym właścicielem. Mówiąc bardziej konkretnie chodzi o to, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 kodeksu cywilnego, czyli że wykonuje władztwo nad rzeczą ponad swoje uprawnienia wynikające z bycie współwłaścicielem. Jak już wyżej wspomniano skuteczność takiej zmiany wymaga, aby współwłaściciel uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla współwłaściciela i otoczenia.
Składając wniosek o zasiedzenie idealnego udziału innego współwłaściciela należy powołać (i udowodnić rzecz jasna) konkretne fakty potwierdzające rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków drugiego współwłaściciela skarżącego. Z faktów tych powinno wynikać, że ten współwłaściciel co najmniej mógł dostrzec tę zmianę.
Dlaczego tak jest i współwłaścicielowi stawia się surowsze wymagania niż niewłaścicielowi?
Wynika to z potrzeby ochrony pozostałych współwłaścicieli. Gdyby nie te surowe wymaganie współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości nieruchomości mógłby łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, na to, że od jakiegoś czasy to on wyłączenie posiada rzecz.