Kto może dochodzić roszczeń na podstawie rękojmi od dewelopera?
data dodania: 2019-03-03
Deweloper sprzedający lokal mieszkalny jak każdy sprzedawca odpowiada wobec nabywcy lokalu na podstawie rękojmi. Jednym z problemów jaki istnieje dla nabywców lokali mieszkalnych związanych z dochodzeniem ich uprawnień wobec dewelopera na podstawie rękojmi jest kwestia wykonania uprawnień z rękojmi jeżeli ujawnią się wady w nieruchomości wspólnej. Problem jaki się pojawia przy chodzeniu uprawnień z rękojmi wobec dewelopera sprowadza się do pytania kto jest uprawniony do dochodzenie wobec dewelopera roszczeń za wady nieruchomości wspólnej? A dokładnie na pytaniu czy uprawnieni do dochodzenia tych roszczeń są nabywcy lokali mieszkalnych czy też uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa? Kwestia ta była przedmiotem kilku wypowiedzi Sądu Najwyższego, który uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie jest legitymowana do dochodzenia od dewelopera roszczeń z rękojmi za wady powstałe w nieruchomości wspólnej.
Deweloper jako sprzedawca odpowiada wobec nabywców lokali również w reżimie odpowiedzialności na zasadach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (Kodeks cywilny – Księga trzecia, Tytuł XI, Dział II, art. 556 i n.). Tę jasną rzecz potwierdził SN w wyroku z dnia 08.10.2014r. (sygn. akt II CSK 505/13) stwierdzając, że właścicielowi samodzielnego lokalu mieszkalnego przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony.
Nabywca lokalu mieszkalnego kupując lokal od dewelopera nabywa odrębną własność lokalu mieszkalnego oraz udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wady wykonania mogą się ujawnić zarówno w odrębnym lokalu jak i części budynku stanowiącym nieruchomość wspólną. Nabywcy lokali mieszkalnych wchodzących w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali). Statut prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wiele kontrowersji i był przedmiotem szerokiej dyskusji. Obecnie uznaje się jednolicie, że wspólnota mieszkaniowe jest odrębnym podmiotem prawa i może mieć swój własny majątek. W uchwale z dnia 21.12.2007r. sygn. akt III CZP 65/07 Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Czyli to co istotne i o czym należy pamiętać to : (i) wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, której ustawa przyznają zdolność prawną i (ii) może posiadać swój własny majątek niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali. Oprócz tego należy jednak pamiętać, że (iii) zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczone do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.
Dalej powstaje pytanie czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady powstałe w nieruchomości wspólnej może wykonywać indywidualnie nabywca każdego z lokali, czy wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, do której zadań należy zarząd nieruchomością wspólną? Sąd Najwyższy uznał, że z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną wyłącznie w zakresie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i nie ma ona legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy lokali. W stosunku do sprzedawcy lokali mieszkalnych wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wówczas gdy właściciele lokali przeleją na wspólnotę mieszkaniową te roszczenia (SN w uchwale z 23.09.2004r. sygn. akt III CZP 48/04, późniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego jest jednolite i zgodne z tą uchwałą). Takie „rozstrzygnięcie” wynika z tego, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną , a dochodzenie roszczeń wynikających z wad nieruchomości wspólnych nie można zaliczyć do spraw związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną (tak SN w wyroku z dnia 13.10.2008r. sygn. akt I CSK 118/08).
Czyli to o czym należy pamiętać to to, że : (i) wspólnota mieszkaniowa nie ma „sama z siebie” uprawnienie do dochodzenie od sprzedawcy lokali mieszkalnych roszczeń odszkodowawczych wynikających z wad części nieruchomości wspólnych i (ii) właściciele odrębnych lokali mieszkalnych mogą przelać na wspólnotę mieszkaniową przysługujące im wobec sprzedawcy lokali, czyli dewelopera, roszczenia odszkodowawcze wynikające z wad części nieruchomości wspólnej.
I na końcu należy wyjaśnić jeszcze jedną rzecz. Wyżej podałem orzeczenia SN, z których wynika dopuszczalność przeniesienia na wspólnotę mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych wynikających z wad nieruchomości wspólnej, ale nie można nie zauważyć że zawarta w nich jest niekonsekwencja. Skoro bowiem uzna się, że wspólnota mieszkaniowa z racji tego, że jej zdolność prawna jest ograniczona do praw i obowiązków wynikających z zarządzania nieruchomością wspólną nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych wynikających z wady części nieruchomości wspólnej, to uznanie, że wspólnota te uprawnienia może nabyć w drodze przelewu, prowadzi do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć określone prawa i obowiązki, mimo iż nie może być ich podmiotem. Problem ten szczegółowo omówił SN w uchwale z dnia 29.01.2014r. (sygn. akt III CZP 84/13). W tej uchwale (powołując się na wcześniejszą uchwałę SN z 23.09.2014r. w sprawie sygn. akt III CZP 48/04) „uznanie dopuszczalności przejścia uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia harmonijne rozwiązanie splotu interesów indywidulanych i grupowych” i dalej : „Trzeba również podkreślić, że przyjęte rozwiązanie ma istotne zalety praktyczne, umożliwia szybszą i efektywniejszą realizację uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej”.
Nabywca lokalu mieszkalnego kupując lokal od dewelopera nabywa odrębną własność lokalu mieszkalnego oraz udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wady wykonania mogą się ujawnić zarówno w odrębnym lokalu jak i części budynku stanowiącym nieruchomość wspólną. Nabywcy lokali mieszkalnych wchodzących w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali). Statut prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wiele kontrowersji i był przedmiotem szerokiej dyskusji. Obecnie uznaje się jednolicie, że wspólnota mieszkaniowe jest odrębnym podmiotem prawa i może mieć swój własny majątek. W uchwale z dnia 21.12.2007r. sygn. akt III CZP 65/07 Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
Czyli to co istotne i o czym należy pamiętać to : (i) wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, której ustawa przyznają zdolność prawną i (ii) może posiadać swój własny majątek niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali. Oprócz tego należy jednak pamiętać, że (iii) zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczone do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.
Dalej powstaje pytanie czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady powstałe w nieruchomości wspólnej może wykonywać indywidualnie nabywca każdego z lokali, czy wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, do której zadań należy zarząd nieruchomością wspólną? Sąd Najwyższy uznał, że z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną wyłącznie w zakresie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i nie ma ona legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy lokali. W stosunku do sprzedawcy lokali mieszkalnych wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wówczas gdy właściciele lokali przeleją na wspólnotę mieszkaniową te roszczenia (SN w uchwale z 23.09.2004r. sygn. akt III CZP 48/04, późniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego jest jednolite i zgodne z tą uchwałą). Takie „rozstrzygnięcie” wynika z tego, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną , a dochodzenie roszczeń wynikających z wad nieruchomości wspólnych nie można zaliczyć do spraw związanych z zarządzeniem nieruchomością wspólną (tak SN w wyroku z dnia 13.10.2008r. sygn. akt I CSK 118/08).
Czyli to o czym należy pamiętać to to, że : (i) wspólnota mieszkaniowa nie ma „sama z siebie” uprawnienie do dochodzenie od sprzedawcy lokali mieszkalnych roszczeń odszkodowawczych wynikających z wad części nieruchomości wspólnych i (ii) właściciele odrębnych lokali mieszkalnych mogą przelać na wspólnotę mieszkaniową przysługujące im wobec sprzedawcy lokali, czyli dewelopera, roszczenia odszkodowawcze wynikające z wad części nieruchomości wspólnej.
I na końcu należy wyjaśnić jeszcze jedną rzecz. Wyżej podałem orzeczenia SN, z których wynika dopuszczalność przeniesienia na wspólnotę mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych wynikających z wad nieruchomości wspólnej, ale nie można nie zauważyć że zawarta w nich jest niekonsekwencja. Skoro bowiem uzna się, że wspólnota mieszkaniowa z racji tego, że jej zdolność prawna jest ograniczona do praw i obowiązków wynikających z zarządzania nieruchomością wspólną nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych wynikających z wady części nieruchomości wspólnej, to uznanie, że wspólnota te uprawnienia może nabyć w drodze przelewu, prowadzi do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć określone prawa i obowiązki, mimo iż nie może być ich podmiotem. Problem ten szczegółowo omówił SN w uchwale z dnia 29.01.2014r. (sygn. akt III CZP 84/13). W tej uchwale (powołując się na wcześniejszą uchwałę SN z 23.09.2014r. w sprawie sygn. akt III CZP 48/04) „uznanie dopuszczalności przejścia uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia harmonijne rozwiązanie splotu interesów indywidulanych i grupowych” i dalej : „Trzeba również podkreślić, że przyjęte rozwiązanie ma istotne zalety praktyczne, umożliwia szybszą i efektywniejszą realizację uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej”.